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寫字樓投資增速逆襲,為何寫字樓受到投資者的青睞

政府一句“房子是用來住的,而不是用來炒的。”給2017年的全國樓市奠定了基調。截至目前,全國已有超過55個城市發布了各種房地產調控政策近160次。樓市進入“限購+限貸+限價+限售+限贈/限商”的“五限時代”。
時下住宅“限買限賣”,讓不少有錢的投資客,不僅沒了購房資格,而且投資住宅的風險也加大,像雄安區買房10年不能賣,直接抵制炒房沖動,不炒房,資金流向哪?寫字樓投資是否迎來契機?
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,寫字樓投資的機會到來,很大程度上說明了一點,房地產資產配置的比例在發生變化。對于住宅市場來說,限購等政策使得投資成本加大,而寫字樓市場總體上來說相對堅挺,比商鋪的投資更為堅挺。所以部分商圈的寫字樓市場依然被看好。
投資客投資寫字樓,也會考慮到租賃等市場需求。從大趨勢看,隨著創業環境的繼續優化,寫字樓市場的投資價值會提高。當然后續隨著金融證券化產品的增加,部分寫字樓投資或轉變為寫字樓相關金融產品的投資,這也會吸引部分投資者的進入。

寫字樓投資增速逆襲
緊密調控政策下,原本投資住宅的投資客一時間失去了方向。那么還有什么好的投資項目值得關注?黃金OR股票?買黃金嫌升值慢,買股票嫌風險太大,在通貨膨脹的壓力下,不少投資客“轉戰”購買寫字樓。
前瞻數據庫數據顯示,2017年1至4月,我國辦公樓固定資產投資累計1736億元,累計同步增長1.1%,增速在年初負增長之后,當月再度轉正。
為何寫字樓受到投資者的青睞
今年以來,不少寫字樓再度熱銷,不論是中心區還是遠郊區,同類產品銷量明顯增長。寫字樓產品幾乎開盤“日光”,為何寫字樓受到投資者的青睞?
所謂投資寫字樓,是指投資者為了賺錢而投入一定資金,購買寫字樓的經濟行為。投資者購買了寫字樓之后,可以自己親自經營使用,也可以出租給別人去經營使用,坐收租金,或委托商管公司代為經營,坐收利潤分成,還可以待價而沽,等寫字樓增值時,轉手獲利。
傳統的金融投資工具如股票、基金等,在市場寒冬下,行情一直未走高,投資回報率不如住宅投資回報率。一般而言,住宅的投資回報率在4%~6%之間,寫字樓的投資回報率在6%~10%之間。或許購買寫字樓是資產保值增值的穩妥方式。
以鄭州市蘭德中心售賣寫字樓為例,每平方米售價在17500~18000元之間,單套寫字樓面積約110~300平方米,以最小的一套寫字樓面積117平方米,售價18000元/平方米計算,總價需要210.6萬元,首付五成即105.3萬元。每月物業費為1006.2元(8.6元/平方米*117),一年物業費需要12074.4元。
出租的話,每天按3元/平方米計算,月租金在10530元,年租金收入126360元。租金回報率約6%(物業費由租客承擔)。理論上講,每年租金是有一個上升過程,這樣一算,大概十幾年就可以回本。雖然寫字樓是40年產權,但在不動產全面登記制度下,后期可能繼續繳納土地出讓金還能使用。
“商業地產由于能產生未來的穩定現金流,所以更像是一種投資工具。”知乎網友“老北子”認為,從投資商角度來看,商業地產投資成本高,回收期長;住宅地產投資成本低,回收速度快。
在通貨膨脹的壓力下,住宅市場進不去,股市風險太大,基金收益太低,相比之下,寫字樓或許更加值得入手。寫字樓投資的位置因素非常重要,一旦市場成為旺市,那它就越老越值錢,達成“一屋旺三代”的理想境界。
投資寫字樓的風險
雖然投資寫字樓有著天然的優勢,比如相比金融投資而言,專業門檻低,投資回報率還不錯,但只要是投資,就有風險。一般而言,投資寫字樓的資金比較大額,動輒百萬元起價,而且稅費比較高。不同于住宅1.5%的契稅(建筑面積90~140平米之間),寫字樓的契稅為總房款的4%,維修基金為65元/平方米。
其次,買下的寫字樓并非立即就能成功放租,存在空檔期,租不出去的風險。以鄭州蘭德中心的寫字樓為例,雖然看著年租金收入超12萬元很誘人,但前提是能夠租出去,否則一年的物業費以及管理費,就讓投資者頭疼。
對寫字樓的小業主而言,一旦有兩個月以上的空置期,就將大大影響投資回報率。因為寫字樓與住宅最大的不同,在于管理費有很大的價差。80平方米的住宅管理費每個月也就300元上下,但117平方米的寫字樓單位管理費則要3000多元。一旦物業空置,交管理費都交到“肉痛”。所以想投資寫字樓,應該做足功課再入市。否則,有價無市的話,高回報率只能是一句空話。
投資寫字樓要考慮的要素
既然決定投資寫字樓,那么,哪些因素會影響寫字樓的投資價值呢?
“地段、地段、還是地段”,李嘉誠的關于決定房地產價值因素的名言長盛不衰。對于寫字樓而言,地段也是首要考慮因素,因為交通便利是上班族考慮的關鍵。
其次,商圈是重點。企業聚集,形成群聚效應,方便資源整合。對寫字樓來說,繁華地段的租金甚至低于商務區。在寫字樓的選址上,企業的生態及環境因素(企業及人的活動空間)很重要。
第三,品質是關鍵。寫字樓的外立面、大堂等的美觀度,建筑品質,電梯質量,內部的結構布局,采光通風條件,以及停車場的車位配比是否合理等。
最后,物業服務是保障。物業公司是否取得相關的資質,確保給企業提供安全、細致、周到、快捷、貼心的物業服務。物業品質的好壞,直接關系到后期企業是否續租。
在購買寫字樓時,還需觀察整體的市場和政策大環境,寫字樓是否值得入手,還得看投資回報。一般來說,回收年數越短越好,合理年數在8~10年左右。寫字樓投資價值估算公式:投資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/(月租金—按揭月供款)*12。 

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